𝐄𝐠𝐲 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧𝐧𝐚𝐤 több 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐨𝐬𝐚 𝐢𝐬 𝐥𝐞𝐡𝐞𝐭. Ez problémamentes akkor, ha a tulajdonostársak – például házastársak – közösen élnek és együtt használják az egész ingatlant.

Ha viszont több 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐨𝐬 𝐤𝐨̈𝐳𝐨̈𝐭𝐭 𝐤𝐞́𝐫𝐝𝐞́𝐬𝐞𝐬 𝐚𝐳 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧 𝐡𝐚𝐬𝐳𝐧𝐚́𝐥𝐚𝐭𝐚 – például öröklés útján keletkezett közös tulajdon miatt vagy értékesítés előtt –, érdemes jogi megoldást keresni a megosztásra.

𝑀𝑒𝑔𝑗.: 𝑛𝑒𝑚 𝑐𝑠𝑎𝑘 lakóházak esetén irányadó, bármely közös tulajdonú ingatlan esetén felmerülhet.

 

𝐌𝐢 tekinthető 𝐞𝐠𝐲 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧𝐧𝐚𝐤?

Ha csak 𝐞𝐠𝐲 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐢 𝐥𝐚𝐩, egy helyrajzi szám kapcsolódik az adott ingatlanhoz, akkor jogilag egy ingatlannak tekintendő. Ez a helyzet még 𝐚𝐤𝐤𝐨𝐫 𝐢𝐬, 𝐡𝐚 𝐟𝐢𝐳𝐢𝐤𝐚𝐢𝐥𝐚𝐠 úgy tűnik, 𝐦𝐢𝐧𝐭𝐡𝐚 több különálló 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧 𝐥𝐞𝐧𝐧𝐞 – például egy telken két ház áll, vagy egy ikerház, ami két, külön lekerített udvarral és bejáróval rendelkezik. Ilyen esetben használati megosztásra van szükség.

 

Ha a tulajdonostársak meg tudnak egyezni, szerződésben 𝐫𝐞𝐧𝐝𝐞𝐳𝐡𝐞𝐭𝐢𝐤 𝐚𝐳 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧 használatát. Ez a megegyezés a tulajdonostársak között rögzíti, hogy

• az ingatlan 𝐦𝐞𝐥𝐲 részeit 𝐤𝐢 használja kizárólagosan – például kié lesz a földszinti lakrész, a kert adott része vagy a garázs,

• 𝐦𝐞𝐥𝐲 részeket használják közösen – például autó bejáró, folyósó,

• a költségeket hogyan viselik – például saját közműórák vagy a díjak egymás közti megosztása.

A használati megállapodásokhoz 𝐫𝐚𝐣𝐳𝐨𝐭 is mellékelek, ami szemlélteti a megosztást. A vázrajz földhivatali záradékoltatására nincs szükség, de érdemes földmérővel elkészíttetni a rajzot és méréseket.

Ha az ingatlanon belüli, elkülönült lakrészt szeretnénk értékesíteni, akkor 𝐛𝐚𝐧𝐤𝐢 finanszírozáshoz 𝐞𝐥𝐞𝐧𝐠𝐞𝐝𝐡𝐞𝐭𝐞𝐭𝐥𝐞𝐧, egyébiránt – a későbbi viták elkerülése érdekében – kiemelten ajánlott egy ügyvéd által 𝐞𝐥𝐥𝐞𝐧𝐣𝐞𝐠𝐲𝐳𝐞𝐭𝐭 használati megosztási szerződést készíttetni.

 

𝐌𝐢 𝐚 𝐛𝐚𝐣 𝐚𝐳𝐳𝐚𝐥, 𝐡𝐚 𝐧𝐢𝐧𝐜𝐬 használati megosztás?

• 𝐉𝐨𝐠𝐢 𝐛𝐢𝐳𝐨𝐧𝐲𝐭𝐚𝐥𝐚𝐧𝐬ág: Használati megosztás nélkül minden tulajdonostárs az egész ingatlant használhatja. Ennek korlátjaként a jogszabály úgy fogalmaz, hogy ezt egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak, lényeges érdekeinek a sérelmére. Körülmény és mérlegelés függő, így bizonytalan, hogy mi tartozna ebbe a körbe.

• 𝐉𝐨𝐠𝐨𝐤, kötelezettségek nehézsége: Megosztás hiányában az egész ingatlan hasznainak a szedése, a költségviselés, veszélyviselés, állagmegóvás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti, terheli. Határozatot is csak szótöbbséggel hozhatnak, egyes esetekben kizárólag egyhangúan dönthetnek. Mindezt nem egyszerű egyeztetni és eszerint eljárni. Szerződésben viszont rendezhető, hogy mindenki a saját használatába kerülő rész hasznait szedi, költségeit viseli.

• együttélési, közös használat miatti 𝐤𝐨𝐧𝐟𝐥𝐢𝐤𝐭𝐮𝐬𝐨𝐤: „ez az én részem”, „oda ne parkolj”, „olcsóbb kerítést szeretnék” stb. Írásos megosztás nélkül ezek a viták nehezen rendezhetők.

• Eladási nehézségek: Tulajdoni hányadra az ingatlan használatának a megosztása nélkül az előző pontok miatt szinte lehetetlen vevőt találni. Banki finanszírozás esetén pedig követelmény, hiszen csak megfelelő használati megosztással, jogi rendezettséggel felelhet meg fedezetként.

 

𝐌𝐢 történik, 𝐡𝐚 változi𝐤 𝐚 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐨𝐬𝐨𝐤 személye?

Ez esetben nem kell új megállapodást kötni, hiszen a korábbi tulajdonostársak által már megkötött szerződés rájuk is vonatkozik. 𝐀𝐳 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧 𝐦𝐢𝐧𝐝𝐞𝐧𝐤𝐨𝐫𝐢 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐨𝐬𝐚𝐢𝐫𝐚 𝐤𝐢𝐭𝐞𝐫𝐣𝐞𝐝ő 𝐡𝐚𝐭á𝐥𝐥𝐲𝐚𝐥 készítem a megállapodást. Módosításra vagy megszüntetésre is csak akkor van lehetőség, ha abban valamennyi, az ingatlan-nyilvántartásba aktuálisan bejegyzett tulajdonostárs egyhangúlag megegyezik, a megkötött megállapodással azonos alaki formában.

 

𝐓𝐚𝐫𝐭𝐚𝐧𝐨𝐦 𝐤𝐞𝐥𝐥 𝐚𝐭𝐭ó𝐥, 𝐡𝐚 𝐚 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐨𝐬𝐭á𝐫𝐬𝐚𝐦 𝐣𝐞𝐥𝐳á𝐥𝐨𝐠𝐡𝐢𝐭𝐞𝐥𝐭 𝐯𝐞𝐬𝐳 𝐟𝐞𝐥 𝐯𝐚𝐠𝐲 𝐭𝐚𝐫𝐭𝐨𝐳ás𝐚 𝐥𝐞𝐬𝐳 é𝐬 𝐦𝐞𝐠𝐭𝐞𝐫𝐡𝐞𝐥𝐢𝐤 𝐚𝐳 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧𝐭?

A tulajdonostárs 𝐜𝐬𝐚𝐤 𝐚 𝐬𝐚𝐣á𝐭 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐢 hányadát 𝐭𝐞𝐫𝐡𝐞𝐥𝐡𝐞𝐭𝐢 𝐦𝐞𝐠, 𝐢𝐥𝐥𝐞𝐭𝐯𝐞 𝐜𝐬𝐚𝐤 𝐚𝐳𝐳𝐚𝐥 𝐟𝐞𝐥𝐞𝐥. Ha jelzáloghitelt vesz fel, azt az ő tulajdoni hányadára jegyzik be, ha végrehajtásra kerül sor, az is az ő részét érintheti. A végrehajtás elrendelése előtt megkötött használati megosztás pedig az árverés tartalmára is kihatással van, azaz, ha árvereznék és azt valaki megszerzi, az új tulajdonos szintén kötve lesz a használati megállapodáshoz.

 

𝐌𝐢 𝐤𝐞𝐥𝐥 𝐚𝐡𝐡𝐨𝐳, 𝐡𝐨𝐠𝐲 használatában megosztható 𝐥𝐞𝐠𝐲𝐞𝐧 𝐞𝐠𝐲 𝐢𝐧𝐠𝐚𝐭𝐥𝐚𝐧?

Semmi és mégis sok minden. Ha a tulajdonostársak csak egymás között szeretnék rendezni a használatot, a megállapodás rugalmasan alakítható. Ha viszont cél, hogy az elkülönült rész önállóan is forgalomképes legyen, például banki finanszírozással, egyértelmű legyen a szabályozás, akkor érdemes figyelembe venni az alábbiakat:

• 𝐨𝐩𝐭𝐢𝐦á𝐥𝐢𝐬: külön-külön főbejárattal elkülönült lakrészek; lehetőség: egy főbejárat közös használatú helyiségbe – pl. folyósó és onnan nyíló saját bejáratok az elkülönült lakrészekbe

• 𝐨𝐩𝐭𝐢𝐦á𝐥𝐢𝐬: külön-külön mérőórák a közművekhez; 𝐥𝐞𝐡𝐞𝐭őség: megállapodás a közmű díjak viselése tulajdonostársak közötti megosztásáról

• 𝐨𝐩𝐭𝐢𝐦á𝐥𝐢𝐬: az udvar felosztása a tulajdonosokat illető kizárólagos használattal, elkerítéssel; 𝐥𝐞𝐡𝐞𝐭őség: az egész udvar vagy egy részének- például közös autó bejáró – a közös használata

• 𝐨𝐩𝐭𝐢𝐦á𝐥𝐢𝐬: ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt használati megosztás, megosztást szemléltető rajzzal; lehetőség: banki finanszírozás hiányában ellenjegyzés nélküli szerződés a tulajdonostársak között

 

𝐕𝐚𝐧 használati megosztás. 𝐒𝐳𝐚𝐛𝐚𝐝𝐨𝐧 értékesíthetem 𝐚 𝐭𝐮𝐥𝐚𝐣𝐝𝐨𝐧𝐢 hányadom és 𝐚𝐳 𝐚𝐡𝐡𝐨𝐳 tartozó használati részt?

A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat 𝐡𝐚𝐫𝐦𝐚𝐝𝐢𝐤 személlyel 𝐬𝐳𝐞𝐦𝐛𝐞𝐧 elővásárlási 𝐣𝐨𝐠 illeti meg. Ez azt jelenti, hogy a tulajdoni hányad értékesíthető, de 𝐚𝐳 eladó köteles felhívni az elővásárlásra  𝐣𝐨𝐠𝐨𝐬𝐮𝐥𝐭𝐚𝐭, hogy az ajánlattal azonos feltételekkel – vagyis a vevőnek kínált vételáron, fizetési ütemezéssel, birtokbaadási szabályokkal stb. – kívánja-e megvásárolni az ingatlant. Ha az elővásárlásra jogosult él a jogával, vele jön létre a szerződés, ha pedig nem, az adásvétel megvalósítható a külső vevővel.

 

𝐀 tisztán 𝐥𝐞𝐟𝐞𝐤𝐭𝐞𝐭𝐞𝐭𝐭 használati szabályok biztosítják a jogszerű használatot, és hosszú távon megelőzik a vitákat a tulajdonostársak között – ezzel védve a nyugalmat és az ingatlan értékét. 

 

 

A következő rész arról fog szólni, hogy mit tehetünk, ha nincs megállapodás, de kifejezetten használati megosztást szeretnénk.